Alexandre Manzalli é responsável pelas operações da empresa baiana
A empresa baiana Enashopp, administradora do Shopping Barra, do Mercado do Rio Vermelho e outros centros comerciais de Salvador, já desenvolveu projetos na África e agora é responsável pela implantação, em São Paulo, de um modelo inovador de shopping. Nesta entrevista exclusiva para A TARDE, o diretor de operações da companhia, Alexandre Manzalli, fala sobre novos projetos e os bons resultados da empresa em 17 anos.
Empresa baiana, a Enashopp é hoje uma referência do setor no país. A que se deve esse rápido crescimento na conquista de um mercado que sempre foi dominado por gigantes?
Ao contrário do que parece, o nosso crescimento não foi rápido assim. Somos uma empresa voltada para o desenvolvimento, implantação, comercialização e administração de shopping centers e empreendimentos multifuncionais que é uma caminhada de quatro sócios: Naildo Macedo, Edison Rezende, Mirela Cubilhas e eu. Nossa trajetória foi sempre pautada na valorização das relações humanas e nos relacionamentos com ética, humildade e respeito aos nossos colegas, clientes e parceiros. Só acreditamos no crescimento como fruto de trabalho, e dessa forma, fomos conquistando e consolidando o nosso espaço no mercado nacional e internacional.
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Só acreditamos no crescimento como fruto de trabalho; assim conquistamos nosso espaço
Alexandre Manzalli, diretor de operação da Enashopp
Como surgiu mesmo a empresa e quais os desafios enfrentados para a consolidação no mercado?
A Enashopp foi criada em 2000, a partir de uma necessidade do mercado baiano que sentia falta de um modelo de gestão de shoppings com visão global e ação local, com capacidade de ofertar soluções personalizadas para cada empreendimento e foco na potencialização de resultados para os investidores, através de uma equipe motivada e identificada com os valores e objetivos dos clientes. Nos consolidamos no mercado em virtude dos resultados obtidos com os primeiros empreendimentos administrados, a exemplo da redução de vacância de lojas, geração de fluxo de consumidores, aumento de vendas para os lojistas e receitas de aluguel para os empreendedores, através do replanejamento de tenant mix, (que define as atividades, segmentos, dimensões e localização das lojas para direcionar o trabalho de comercialização); intenso trabalho de captação de novas lojas, racionalização das despesas condominiais e ações de marketing, planejadas estrategicamente de acordo com o posicionamento mercadológico.
Quais os resultados práticos dessas medidas?
Para se ter uma ideia da abrangência do nosso negócio e dos desafios enfrentados, podemos citar como exemplo um dos empreendimentos que administramos: o Shopping Barra, que tem mais de 370 pessoas empregadas diretamente na administração e operação do condomínio (segurança, limpeza, manutenção), sem contar com mais de 3.800 empregos gerados diretamente pelas lojas. No início, a vacância era de 41% e agora é inferior a 1%, o incremento de vendas foi de 380%, excelentes resultados obtidos mesmo com a chegada de grandes concorrentes em Salvador. Todo esse trabalho realizado colocou a Enashopp em destaque, passando a ser vista como modelo de administração nacional. Outro exemplo de desafio e trabalho realizado com sucesso, foi a implantação do primeiro shopping em Angola, que administramos até 2012, lembrando que se tratava de um país em uma fase pós-guerra, com imensos problemas de infraestrutura e mão de obra. Atualmente a Enashopp gerencia mais de 1.500 profissionais, administrando mais de um milhão de m² de área construída, com uma média de 30 milhões de pessoas por ano, trafegando nos empreendimentos, 5 mil unidades gerenciadas e mais de 300 mil m² de área bruta locável (ABL).
Quais são os emprendimentos que contam com a gestão do grupo na Bahia?
Na Bahia temos shoppings para todos os públicos. Administramos desde shoppings como o Barra, Itaigara, Paseo e Cajazeiras, até o multifuncional Mundo Plaza e o mercado do Rio Vermelho, antiga Ceasinha. Isso nos deu uma expertise diferenciada que nos capacitou para atuação em outros mercados. Surfamos também na onda da interiorização. E mesmo em meio ao momento recessivo de mercado, conquistamos a população de Serrinha (86 mil pessoas, aproximadamente) e o mais importante: a população de mais dez cidades da região sisaleira, que ficam num raio de 50 km do Shopping Serrinha. Com isso, potencializamos nosso fluxo frequentador para 320 mil habitantes.
E estamos crescendo. Nossa âncora, um hipermercado de bandeira GBarbosa cresce em média 5,5% com relação ao ano anterior e temos importantes conquistas comerciais, voltadas para aumentar nossa oferta de conveniência e serviços a exemplo: do Tabelionato de Notas inaugurado em maio, da Farmácia do Shopping e da Imobiliária Violeta. E, dos já contratados, em fase de obras, podemos citar Ponto Cidadão, central de serviços de emissão de documentos essenciais ao exercício da cidadania e o Cartório de Registro de Imóveis. Esses últimos, a serem inauguradas até o final de 2017, acrescerão nosso fluxo diário em mais 1.500 frequentadores por dia.
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A crise nos afeta, mas sabemos que o mercado tem comportamento cíclico
Alexandre Manzalli, diretor de operação da Enashopp
Quais os principais projetos no estado?
Animados pelos resultados do Shopping Serrinha, os empreendedores já começam a estudar novos projetos em outras cidades de interior. Mas não posso revelar detalhes por enquanto.
E em outros estados e países?
Estamos desenvolvendo, implantando e comercializando o Shopping Parque da Cidade em São Paulo, com inauguração prevista para o segundo semestre de 2018, sendo que a Enashopp também será responsável pela gestão plena. Localizado no bairro do Morumbi, o Parque da Cidade será o primeiro life center do país, um novo conceito de shopping que reúne conveniência, gastronomia, serviço e entretenimento, sem esquecer dos segmentos tradicionais do varejo. O shopping integra um complexo de dez edificações, dentro de um projeto de desenvolvimento urbano sustentável, sendo o primeiro empreendimento da América do Sul a receber a certificação concedida a empreendimentos capazes de impactar positivamente o seu entorno.
Pelo que vemos, a empresa vem tocando projetos, independentemente da crise no país. O que justifica essa segurança no mercado?
O segmento de shoppings é um setor de investimentos de longo prazo. Trabalhamos com uma tendência mundial, onde as pessoas procuram conforto, segurança e praticidade no mesmo lugar. A crise nos afeta, mas sabemos que o mercado tem um comportamento cíclico também na indústria de shoppings e acreditamos que haverá uma retomada.
Como a empresa apoia os lojistas que eventualmente enfrentam dificuldades, por conta da crise? Como lidar com o fechamento de lojas?
Nós temos uma relação diferenciada com os lojistas e um envolvimento personalizado. Procuramos entender o momento de cada operação. Este direcionamento rendeu à Enashopp o prêmio do 1º Fórum Brasileiro de Shopping Centers, na categoria de Relacionamento com Lojistas, promovido pelo Grupo de Líderes Empresariais do Brasil (Lide), realizado em São Paulo. Porém, entendemos que a substituição de lojistas, ou seja, um tournover maturado de até 5%, é desejável e dinamiza o empreendimento. Enxergamos a crise também como uma oportunidade de crescimento e atração de novos tipos de operação e segmentos do mercado antes não ofertados. Uma das nossas estratégias é aumentar a área de entretenimento e gastronomia, atraindo também operações diferenciadas como clínica, academia, cursos de idiomas, etc.
No caso da Bahia, o mercado de shoppings centers deu uma reviravolta nos últimos anos, com novos equipamentos avançando na preferência do consumidor e reestruturação de tradicionais centros de compras, a exemplo do próprio Shopping Barra. Qual a avaliação desse cenário?
O mercado do varejo é dinâmico e a gente tem um planejamento plurianual, independente da concorrência de mercado, para darmos seguimento. Desde que assumimos o Shopping Barra conseguimos desenvolver um projeto de ampliação de reformas que consolidou o empreendimento. Inclusive, o Conselho Internacional de Shoppings Centers (International Council of Shopping Centers - ICSC) premiou o projeto de expansão e modernização do Shopping Barra na categoria Projeto e Desenvolvimento do Shopping Centers Awards - América Latina, e considerou um dos melhores projetos do mundo no congresso em Las Vegas, avaliando e destacando itens como economia, qualidade do design e materiais utilizados. Além do conforto, os shoppings se posicionam como um espaço de convivência e entretenimento muito importante para a cidade, pela praticidade e segurança.
Quais os resultados já alcançados de projetos específicos e inovadores, como o Mundo Plaza e o Shopping Cajazeiras?
No empreendimento de Cajazeiras a gente mudou a dinâmica do bairro e a cultura local que era apenas do comércio de rua e agora passou a desfrutar dos benefícios gerados pelo shopping. No Mercado do Rio Vermelho, conseguimos mudar o formato que era de uma feira livre para um mercado organizado, disciplinado e mais confortável para os visitantes. No caso do Mundo Plaza, onde harmonizamos as relações entre todas as atividades envolvidas no empreendimento – residencial, empresarial e lojas - que poderiam ser conflituosas e hoje são sinérgicas e complementares.
Como uma empresa que parece despontar entre as tendências mundiais, que tipo de tecnologias ou novos conceitos podemos esperar para o setor de shoppings centers e similares?
A Enashopp acredita e vai continuar investindo em tecnologias que proporcionem maior eficiência, sempre levando em conta a sustentabilidade, o retorno do investimento aplicado. São vários sistemas e equipamentos com alta tecnologia que estão sendo empregados atualmente nos empreendimentos que administramos, a exemplo das recentes modernizações realizadas no Shopping Barra, novo sistema de intranet para relacionamento com os lojistas, melhorias nas instalações de segurança e combate a incêndio, substituição dos sistemas de climatização e iluminação, tudo para gerar muito mais conforto, segurança e redução do consumo de energia e água, não esquecendo que toda a inteligência ou tecnologia empregada deve promover o encontro e o encantamento das pessoas.
Qual a mensagem final da empresa para o público da Bahia, estado onde o sucesso do negócio começou?
Queremos continuar trabalhando com muita ética, transparência, respeito ao próximo, sempre mantendo o compromisso com a excelência. Nosso lema diário é nos desafiar todos os dias e criar coisas novas.
